Par un arrêt publié du 10 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la portée de l’exigence d’une réception « prononcée contradictoirement » posée par l’article 1792-6 du Code civil : s’applique-t-elle de la même façon à la réception judiciaire et à la réception tacite ?
La réponse est double. La réception judiciaire ne peut être prononcée si les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties à l’instance. La réception tacite, en revanche, procède de la volonté du maître de l’ouvrage et non de la décision du juge : elle peut être constatée même lorsque les constructeurs ne sont pas parties à l’instance. Pour l’acquéreur d’une maison construite sans procès-verbal de réception, la portée pratique est considérable.
1. Les faits et la procédure
Un couple fait construire une maison. Les travaux font l’objet d’une déclaration d’achèvement en 2016. L’année suivante, la maison est vendue. Se plaignant de malfaçons affectant la construction et ses équipements, les acquéreurs assignent leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, les vendeurs ayant, comme « constructeurs non réalisateurs » au sens de l’article 1792-1, 2°, la qualité de constructeur à l’égard de leurs acquéreurs.
Les entreprises ayant réalisé les travaux ne sont pas appelées dans la cause.
Or, aucun procès-verbal de réception n’avait été dressé. Les acquéreurs demandent donc au juge de constater une réception tacite de l’ouvrage par les vendeurs, résultant de leur prise de possession, ou de prononcer une réception judiciaire, l’ouvrage étant habitable.
La cour d’appel de Pau (1re ch., 12 juin 2024, n° 22/03204) rejette l’intégralité des demandes. Elle retient, pour la réception judiciaire comme pour la réception tacite, que les locateurs d’ouvrage n’étant pas dans la cause, leur absence à l’instance empêche une réception contradictoire.
Les acquéreurs forment un pourvoi articulé en deux branches, l’une sur la réception judiciaire, l’autre sur la réception tacite.
2. La solution
Sur la réception judiciaire, la Cour de cassation rejette le grief. « La réception judiciaire étant prononcée contradictoirement en application de l’article 1792-6 du code civil, la cour d’appel a exactement retenu qu’elle ne pouvait être prononcée en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés » (§ 5). Peu importe, dès lors, que l’ouvrage ait été habitable : la cour d’appel n’avait pas à procéder à cette recherche.
Sur la réception tacite, la Cour casse, au visa de l’article 1792-6 du Code civil, pour violation de la loi. Après avoir rappelé que le maître de l’ouvrage peut recevoir tacitement l’ouvrage lorsqu’est établie, le cas échéant par présomption, sa volonté non équivoque d’accepter les travaux (§ 9), elle pose la règle : « La réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l’ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties à l’instance » (§ 10).
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux, mais seulement en ce qui concerne les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants du Code civil.
3. La réception judiciaire ne peut être prononcée si les constructeurs ne sont pas parties à l’instance
Le contradictoire, condition du prononcé. L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves », précise qu’elle « intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement », et ajoute qu’elle « est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».
La réception judiciaire est celle qu’un juge prononce, à défaut de réception amiable, dès lors que l’ouvrage est en état d’être reçu. La Cour de cassation en a progressivement dessiné le régime : elle n’est pas subordonnée au refus abusif du maître de l’ouvrage de procéder à une réception amiable (Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 15-27.802) ; s’agissant d’une maison, il suffit qu’elle soit habitable (Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 15-26.090) ; elle peut être prononcée avec ou sans réserves (Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 18-21.996).
Restait la question du contradictoire. Elle avait été abordée pour la première fois dans un arrêt du 20 octobre 2021 (Cass. 3e civ., n° 20-20.428, publié), à propos d’un architecte qui, n’ayant pas convoqué l’entrepreneur aux opérations de réception, cherchait à obtenir le prononcé d’une réception judiciaire opposable à l’assureur de cet entrepreneur, alors en liquidation. La Cour de cassation avait alors jugé que la cour d’appel n’avait pas à répondre à des conclusions inopérantes sur le prononcé d’une réception judiciaire, « celle-ci devant être prononcée contradictoirement », le liquidateur n’ayant pas été appelé à l’instance. La règle apparaissait ainsi de manière incidente, comme justification d’un défaut de réponse à conclusions.
L’arrêt du 10 septembre 2026 la consacre en principe, par une formation de section et sous la forme d’un chef de dispositif de rejet : la réception judiciaire « ne peut être prononcée en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés ».
Une exigence logique, aux conséquences lourdes pour le maître de l’ouvrage. La solution s’explique aisément. La réception judiciaire est un acte de création : c’est le jugement qui fait naître la réception, avec tous ses effets, à la date que le juge fixe. Or, ces effets touchent d’abord les constructeurs, dont la réception marque le terme des obligations contractuelles, le transfert des risques et le point de départ des garanties légales. Il serait paradoxal que le juge puisse rendre l’ouvrage « reçu » à l’égard d’entreprises qui n’ont pu débattre ni de l’état de l’ouvrage, ni de la date retenue, ni des réserves éventuelles.
On relèvera que la Cour de cassation ferme la porte au contournement que suggérait le pourvoi. Les acquéreurs reprochaient à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la maison était habitable, c’est-à-dire de ne pas avoir examiné la condition objective de la réception judiciaire. La Cour de cassation répond que ce moyen est sans portée : l’absence des constructeurs à l’instance est un obstacle préalable, qui dispense le juge d’examiner l’état de l’ouvrage.
Pour le maître de l’ouvrage, et plus encore pour l’acquéreur de l’ouvrage, la conséquence est nette. Celui qui veut obtenir une réception judiciaire doit identifier l’ensemble des locateurs d’ouvrage concernés et les attraire dans la cause, ou, s’ils ont disparu, leur liquidateur. Cela suppose de retrouver les marchés, les factures, les attestations d’assurance, ce qui n’est pas toujours aisé lorsque l’ouvrage a été construit par un particulier plusieurs années plus tôt et qu’aucune assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite.
4. La réception tacite peut être constatée sans que les constructeurs soient parties à l’instance
Constater n’est pas prononcer. C’est l’apport principal de l’arrêt. La réception tacite est une création prétorienne, non prévue par l’article 1792-6. Elle repose sur la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux (Cass. 3e civ., 4 oct. 1989, n° 88-12.061), volonté qui est présumée lorsque le maître de l’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et payé la totalité ou la quasi-totalité du prix (Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.734).
La question de son caractère contradictoire était controversée. Dans un arrêt du 23 mai 2012 (n° 11-10.502), la Cour de cassation avait approuvé une cour d’appel d’avoir déduit le caractère contradictoire d’une réception tacite de l’absence de contestation sur le règlement des travaux et de la prise de possession. La doctrine y avait vu un artifice : que signifie le contradictoire pour un acte qui, par définition, ne donne lieu à aucune opération de réception ? L’arrêt du 20 octobre 2021 précité avait ajouté à l’incertitude en jugeant que la demande tendant à faire constater une présomption de réception tacite, formée contre une entreprise non convoquée à la réception expresse, « visait à contourner l’exigence du respect du contradictoire ». Un commentateur s’était alors demandé si la Cour de cassation ne reconnaissait pas, indirectement, l’absence de caractère contradictoire de la réception tacite (M.-L. Pagès-de Varenne, Constr.-Urb. 2021, comm. 131).
L’arrêt du 10 septembre 2026 apporte la réponse, en distinguant deux offices du juge. Lorsqu’il prononce une réception judiciaire, le juge crée la réception ; sa décision doit donc être rendue contradictoirement à l’égard de ceux qu’elle affecte. Lorsqu’il constate une réception tacite, le juge ne crée rien : il reconnaît l’existence d’un acte juridique antérieur, émanant du seul maître de l’ouvrage, dont il vérifie seulement qu’il est établi. L’exigence textuelle d’une réception « prononcée contradictoirement » vise le prononcé ; elle ne peut s’appliquer à ce qui n’est pas prononcé mais constaté.
La solution s’inscrit dans la ligne récente de la troisième chambre civile, qui rattache la réception tacite à des considérations subjectives, tenant à l’état d’esprit du maître de l’ouvrage, et la réception judiciaire à des considérations objectives, tenant à l’état de l’ouvrage. Par deux arrêts du 6 juin 2024 (n° 22-24.047 et n° 22-23.557), la Cour avait ainsi jugé que la réception tacite d’un immeuble d’habitation n’est pas soumise à la constatation que celui-ci est habitable, et, inversement, que l’habitabilité ne suffit pas à caractériser la volonté de recevoir. L’arrêt commenté prolonge cette distinction sur le terrain procédural : la réception tacite se prouve, la réception judiciaire se prononce.
Elle rejoint également l’orientation de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, dont l’article 1776 consacre la présomption de réception tacite attachée à la prise de possession et au paiement du solde, sans faire mention du contradictoire, alors que celui-ci reste exigé pour la réception expresse.
Une réception constatée, mais dont l’autorité reste relative. La solution ne doit pas être surinterprétée. Le juge peut constater la réception tacite dans un procès auquel les constructeurs ne sont pas parties ; il ne peut pas la leur opposer.
Le jugement qui constate la réception tacite n’a d’autorité de chose jugée qu’entre les parties (C. civ., art. 1355). Les locateurs d’ouvrage absents de l’instance ne sont pas liés par cette constatation. Si le vendeur condamné exerce ensuite un recours en garantie contre eux, ils pourront contester l’existence de la réception, sa date ou son étendue, et le juge de ce second procès devra statuer à nouveau. La réception tacite étant établie, le plus souvent, par présomption, ce risque de divergence n’est pas théorique : les constructeurs pourront chercher à renverser la présomption en établissant des contestations émises par le maître de l’ouvrage, un solde de prix impayé ou une prise de possession contrainte.
L’arrêt ne dispense donc pas du bon sens procédural. Chaque fois que les constructeurs sont identifiables et solvables, ou assurés, il reste préférable de les appeler à l’instance, ne serait-ce que pour permettre au vendeur d’exercer son recours dans le même procès et pour éviter les décisions contradictoires. Ce que l’arrêt apporte, c’est que leur absence à l’instance n’est plus un obstacle dirimant à l’action de l’acquéreur contre le vendeur-constructeur.
5. Portée pratique
Pour l’acquéreur d’une maison construite sans procès-verbal de réception, l’arrêt lève un obstacle majeur. L’action des articles 1792 et suivants contre le vendeur-constructeur suppose une réception, point de départ de la garantie décennale (C. civ., art. 1792-4-1). Lorsque le vendeur a fait construire sans formaliser la réception, l’acquéreur pouvait se voir opposer, comme en l’espèce, l’impossibilité d’établir cette réception sans mettre en cause des entreprises qu’il ne connaît pas. Il lui suffit désormais de démontrer que ses vendeurs ont pris possession de l’ouvrage et payé le prix des travaux, éléments qui ressortent en général des pièces de la vente, de la déclaration d’achèvement, des factures acquittées ou des relevés bancaires. La réception judiciaire, elle, reste subordonnée à la mise en cause des constructeurs.
Pour le vendeur d’un bien qu’il a fait construire, l’arrêt rappelle que la responsabilité décennale le suit pendant dix ans, et que l’absence de procès-verbal de réception ne le protège pas : sa propre prise de possession, jointe au paiement, vaudra réception. Il a donc tout intérêt, avant la vente, à conserver l’ensemble des documents relatifs au chantier, marchés, factures, attestations d’assurance décennale des entreprises, pour être en mesure d’exercer un recours en garantie efficace s’il est recherché par ses acquéreurs.
Pour les constructeurs et leurs assureurs, la solution est neutre en droit mais mérite attention en fait. Une réception tacite pourra être constatée, à une date donnée, dans un procès où ils n’étaient pas. Elle ne leur sera pas opposable, mais elle constituera, dans le recours ultérieur du vendeur, un élément d’appréciation dont il leur appartiendra de discuter la pertinence.
Pour le praticien, enfin, l’arrêt éclaire le choix entre les deux voies. La réception tacite, subjective et constatée, se plaide sur la volonté du maître de l’ouvrage et peut être obtenue dans un procès à parties restreintes. La réception judiciaire, objective et prononcée, se plaide sur l’état de l’ouvrage et suppose un procès complet. Lorsque les deux sont envisageables, l’ordre des demandes, principale et subsidiaire, se déduit de ces contraintes.
6. Conclusion
L’arrêt du 10 septembre 2026 clarifie un point que l’arrêt du 20 octobre 2021 avait laissé dans l’ombre. L’exigence d’une réception prononcée contradictoirement, posée par l’article 1792-6 du Code civil, gouverne la réception judiciaire, acte du juge, et lui interdit de la prononcer dans un procès auquel les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties. Elle ne gouverne pas la réception tacite, acte du maître de l’ouvrage, que le juge se borne à constater. La troisième chambre civile parachève ainsi la distinction qu’elle construit depuis plusieurs années entre une réception tacite fondée sur la volonté et une réception judiciaire fondée sur l’état de l’ouvrage. Reste à la pratique d’en tirer les conséquences, sans oublier que la réception constatée dans un procès auquel les constructeurs n’étaient pas parties ne leur est pas opposable.
Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593, FS-B (publié au Bulletin)
