Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 30
La loi du 26 mai 2026 introduit un calendrier légal pour les assurances de dommages aux biens. Pour les gestionnaires immobiliers et les syndics, il a notamment vocation à concerner les garanties dommages des contrats multirisque immeuble, multirisque habitation ou propriétaire non occupant et multirisque professionnelle. Selon qu’un expert est ou non désigné, l’assureur devra prendre position dans un délai de six ou deux mois. Le rapport définitif d’expertise devra en outre être transmis à l’assuré.
L’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif reste toutefois soumise à la publication d’un décret d’application.
Préambule
Déclarer le sinistre, relancer l’assureur, attendre le passage de l’expert, puis expliquer au propriétaire ou au conseil syndical qu’aucune date ne peut encore être annoncée : cette situation est familière aux professionnels de la gestion immobilière. Elle résulte d’un décalage structurel. Le gestionnaire doit agir immédiatement pour préserver l’immeuble, organiser les mesures conservatoires et préparer les travaux, alors que l’assureur conservait jusqu’ici une grande maîtrise du calendrier de l’indemnisation.
L’article 30 de la loi de simplification de la vie économique change cette logique. Il crée l’article L. 121-18 du code des assurances et fixe, dans le régime général des assurances de dommages aux biens, des échéances précises auxquelles l’assureur devra prendre position. L’avancée est moins spectaculaire qu’une garantie d’indemnisation immédiate, mais elle répond à une difficulté quotidienne : l’absence de visibilité.
01 · Une avancée passée inaperçue
La réforme a surtout été commentée pour l’extension de la résiliation infra-annuelle aux petites et moyennes entreprises. Son volet relatif au règlement des sinistres est pourtant susceptible d’avoir un impact plus direct sur la gestion d’un immeuble. Dans le régime général, l’assureur n’était en principe tenu d’exécuter sa prestation que dans le délai prévu par le contrat. En pratique, ce cadre offrait peu de prise à l’assuré lorsque l’instruction se prolongeait.
Le nouveau texte ne fixe pas un délai unique de règlement. Il organise plusieurs rendez-vous successifs. Pour le comprendre, il faut distinguer trois étapes : la prise de position de l’assureur, la situation dans laquelle l’expertise n’est pas achevée, puis l’exécution de l’offre acceptée.
02 · Multirisque immeuble et autres polices concernées
Le texte ne désigne pas les contrats par leur appellation commerciale. Il vise les garanties de dommages aux biens, qui indemnisent les atteintes matérielles aux biens assurés. Pour les syndics et gestionnaires immobiliers, trois polices usuelles sont ainsi susceptibles d’être concernées :
- La multirisque immeuble du syndicat des copropriétaires ou du propriétaire, pour les dommages aux bâtiments, aux parties communes et aux aménagements assurés.
- La multirisque habitation ou l’assurance propriétaire non occupant pour les dommages aux locaux et équipements des lots gérés.
- La multirisque professionnelle ou entreprise pour les locaux commerciaux ou professionnels et, selon le contrat, le mobilier, le matériel et les marchandises.
Une police multirisque contient aussi des garanties d’une autre nature. Le nouveau calendrier ne devrait concerner que son volet dommages aux biens, et non les garanties de responsabilité civile ou de protection juridique. Le décret fixera le périmètre exact. D’ici là, ces polices doivent être présentées comme susceptibles d’être concernées, et non comme définitivement soumises à l’article L. 121-18.
03 · Deux ou six mois pour obtenir une prise de position
Le point de départ est toujours la déclaration du sinistre. Le délai applicable dépend ensuite de la désignation d’un expert.
| Situation | Délai | Point de départ | Réponse attendue |
|---|---|---|---|
| Aucun expert désigné | 2 mois | Déclaration du sinistre | Offre, réparation en nature ou refus motivé |
| Expert désigné | 6 mois | Déclaration du sinistre | Position sur la garantie ; si le chiffrage reste incomplet, acompte ou refus motivé |
| Offre ou acompte accepté | 21 jours | Réception de l’accord de l’assuré | Versement de l’indemnité ou de l’acompte |
| Réparation en nature acceptée | 1 mois | Réception de l’accord de l’assuré | Entreprise de travaux missionnée |
Sans expert, deux mois. L’assureur devra adresser une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature, ou notifier un refus motivé, dans les deux mois suivant la déclaration.
Avec expert, six mois. Lorsque l’assureur désigne un expert pour déterminer les causes du sinistre et évaluer les dommages, il disposera de six mois pour apporter l’une de ces réponses.
Si l’expertise n’est pas terminée à six mois. L’assureur ne pourra pas simplement indiquer que le dossier reste à l’étude. Il devra proposer un acompte motivé ou expliquer, également de manière motivée, pourquoi il refuse d’en accorder un à ce stade.
Le changement essentiel est donc simple : à l’échéance, l’assureur devra sortir du silence. Le gestionnaire ne disposera pas nécessairement d’une indemnité définitive, mais il disposera d’une position écrite pouvant être analysée, discutée et, le cas échéant, contestée.
04 · L’acompte est le principal levier pratique
Dans les dossiers importants, l’expertise dépasse souvent six mois. Le texte ne prétend pas faire disparaître cette réalité. Il oblige en revanche l’assureur à traiter la question du financement avant la clôture définitive de l’évaluation. C’est probablement l’apport le plus utile pour les syndics et les administrateurs de biens.
Un acompte peut financer les premières réparations, limiter l’avance de trésorerie du bailleur, réduire le montant d’un appel de fonds ou éviter qu’une vacance locative se prolonge. Il permet aussi de présenter aux mandants une situation financière documentée plutôt qu’une simple attente de l’expertise.
La loi ne fixe toutefois ni montant minimal ni méthode de calcul. Une proposition limitée, ou un refus motivé, pourra donc satisfaire formellement à l’obligation. Pour obtenir un acompte utile, le gestionnaire devra présenter des besoins précis : factures déjà acquittées, devis de travaux prioritaires, coût des mesures conservatoires, état des pertes et calendrier prévisionnel.
05 · Le rapport d’expertise devra être transmis à l’assuré
L’expert désigné par l’assureur devra transmettre son rapport définitif à l’assuré ainsi qu’à l’assureur. Le gestionnaire pourra ainsi identifier les causes retenues, le chiffrage et les éventuels points de désaccord, comparer l’offre aux devis et rendre compte au propriétaire ou au conseil syndical.
Depuis le 28 mai 2026, l’assureur doit aussi informer l’assuré de son droit de solliciter, à ses frais, une contre-expertise par un expert de son choix. Cette obligation d’information est déjà applicable, contrairement aux délais de l’article L. 121-18. Une contre-expertise pourra être utile lorsque les causes du sinistre, l’évaluation des dommages ou l’application de la garantie sont sérieusement discutées.
06 · Après acceptation, le paiement est lui aussi encadré
Une fois la proposition d’indemnisation ou d’acompte acceptée, l’assureur disposera de vingt et un jours pour verser la somme due. Lorsque la solution retenue consiste en une réparation en nature, il disposera d’un mois pour missionner l’entreprise chargée des travaux.
Le retard de paiement après l’expiration du délai de vingt et un jours produira, sauf cas fortuit ou force majeure, des intérêts au taux légal. Le texte est moins clair sur le dépassement du délai d’un mois applicable au missionnement de l’entreprise. Il ne précise pas davantage qui choisira l’entreprise, conclura le marché et réceptionnera les travaux. En copropriété, ce mécanisme devra nécessairement être concilié avec les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale.
07 · Ce que la réforme ne garantit pas
Une prise de position n’est pas nécessairement une indemnisation. Dans les délais de deux ou six mois, l’assureur pourra présenter une offre, proposer une réparation en nature ou opposer un refus motivé. Le texte encadre le temps de la réponse, non son contenu.
Le dépassement des délais de deux ou six mois n’entraîne pas l’acquisition de la garantie. Il ne déclenche pas non plus une majoration automatique de l’indemnité. La sanction civile expressément prévue concerne le retard de versement après acceptation de l’offre ou de l’acompte.
Le texte instaure donc une échéance de prise de position, et non une promesse de règlement dans les deux ou six mois.
08 · Une application encore différée
À ce jour, ces nouveaux délais ne sont pas encore opposables aux assureurs. Leur application dépend de la publication d’un décret en Conseil d’État qui devra notamment déterminer les contrats et garanties exclus ainsi que les situations particulières susceptibles d’échapper aux délais.
Le dispositif ne s’appliquera qu’aux contrats conclus ou tacitement reconduits à compter de la publication de ce décret. Son entrée en vigueur sera donc progressive. Pendant une période transitoire, un même gestionnaire pourra administrer des immeubles relevant de calendriers différents selon la date de renouvellement des polices. Il faudra vérifier le contrat applicable avant d’invoquer l’article L. 121-18.
09 · Six réflexes pour transformer le délai légal en outil de gestion
- Conserver la preuve de la déclaration. Sa date de réception par l’assureur déclenchera le calendrier légal.
- Identifier immédiatement la désignation d’un expert. Elle détermine si la première échéance est fixée à deux ou six mois et conduira à vérifier la transmission du rapport définitif à l’assuré.
- Compléter rapidement le dossier. Photographies, constats, devis, factures et état des pertes limiteront les contestations sur l’impossibilité de chiffrer le dommage.
- Programmer les échéances. Les délais de deux mois, six mois, vingt et un jours et un mois devront faire l’objet d’alertes et de relances écrites.
- Préparer une demande d’acompte chiffrée. Elle devra être reliée aux dépenses engagées et aux travaux prioritaires pour appeler une réponse utile.
- Articuler l’assurance avec les décisions immobilières. L’acceptation de l’offre, le choix de l’entreprise et le lancement des travaux devront respecter les pouvoirs du syndic, les règles relatives aux travaux urgents et, si nécessaire, la compétence de l’assemblée générale.
Du dossier en attente au dossier piloté
Cette avancée est passée relativement inaperçue parce qu’elle ne crée ni indemnisation automatique ni sanction spectaculaire. Elle peut pourtant changer la gestion quotidienne des sinistres. Là où le professionnel devait relancer sans échéance certaine, il pourra demain demander une prise de position à une date déterminée, solliciter un acompte et rendre compte à ses mandants sur la base d’un calendrier légal.
Ce qu’il faut retenir
- L’assureur devra prendre position dans les six mois lorsqu’un expert est désigné, dans les deux mois à défaut.
- Si l’expertise n’est pas achevée à six mois, il devra proposer un acompte motivé ou justifier son refus.
- Après acceptation, le versement intervient sous vingt et un jours, ou l’entreprise est missionnée sous un mois.
- Le texte encadre le temps de la réponse, non son contenu : une prise de position n’est pas une indemnisation.
- Le rapport définitif d’expertise devra être transmis à l’assuré.
- Ces délais ne sont pas encore opposables : ils attendent un décret et ne vaudront que pour les contrats renouvelés ensuite.
