En tant qu’avocats en droit de la copropriété, nous accompagnons régulièrement des copropriétaires confrontés à des situations complexes : travaux non autorisés, usage non conforme, répartition litigieuse des charges, ou conflits sur des droits d’usage. Dans la majorité des cas, ces litiges trouvent leur origine dans une mauvaise lecture – ou une méconnaissance – du règlement de copropriété.
Ce document juridique, souvent négligé, structure pourtant toute la vie de l’immeuble. Il délimite les droits et les obligations de chaque copropriétaire, organise l’utilisation des parties communes, et encadre les décisions collectives.
Notre objectif ici : vous aider à comprendre l’étendue de vos droits et les limites fixées par le règlement, à savoir dans quels cas il peut (ou non) être modifié, et comment agir lorsqu’il n’est pas respecté.
1. Le règlement de copropriété : un cadre juridique contraignant
1.1 Un document obligatoire, structurant et opposable
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui régit la vie collective de l’immeuble. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition entre parties communes et parties privatives, les règles de fonctionnement des assemblées générales, et la répartition des charges.
Il s’impose à tous les copropriétaires et à leurs ayants cause, dès leur entrée dans la copropriété. Sa force contraignante résulte de sa nature contractuelle et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
1.2 La valeur contractuelle du règlement et ses limites
Le règlement a une valeur juridique contraignante : il lie tous les copropriétaires. Toutefois, certaines clauses peuvent être jugées non écrites si elles contreviennent à des dispositions impératives ou à l’ordre public.
📌 Conseil pratique : Avant toute acquisition ou projet de travaux, nous vous recommandons une relecture du règlement afin de valider la faisabilité de votre projet.
2. Parties privatives, parties communes : comment s’opère la répartition ?
2.1 Définition légale des parties privatives et communes
Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex : intérieur d’un logement). Elles sont définies par le règlement de copropriété, contrairement aux parties communes qui sont listées de manière non limitative par la loi.
2.2 Les particularités : parties communes spéciales et à jouissance privative
Certaines parties communes peuvent être affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires. C’est le cas des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative. Leur existence et leurs conditions d’usage doivent être clairement prévues dans le règlement.
2.3 Une répartition rigide : le principe d’intangibilité
La répartition entre parties communes et privatives est, en principe, figée dans le temps. Toute modification nécessite l’unanimité des copropriétaires.
📌 Conseil pratique : L’usage apparent d’une partie de l’immeuble n’est pas une garantie. Un droit de jouissance doit figurer dans le règlement pour être opposable.
3. Vos droits et devoirs de copropriétaire
3.1 Droit d’usage des parties privatives
Chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur ses parties privatives. Toutefois, ce droit ne peut s’exercer au détriment des autres copropriétaires ou en contradiction avec la destination de l’immeuble. Les clauses du règlement peuvent également restreindre certains usages, comme interdire les activités professionnelles ou imposer des règles d’entretien.
3.2 Travaux dans les parties privatives : libertés et limites
Les copropriétaires peuvent effectuer librement des travaux dans leurs parties privatives, tant qu’ils ne compromettent ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, ni les droits des autres copropriétaires. Le règlement peut prévoir des restrictions (harmonie architecturale, bruit, sécurité), et certains travaux nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale.
3.3 Droits et obligations sur les parties communes
Les copropriétaires détiennent des droits indivis sur les parties communes. Ils peuvent en faire usage à condition de respecter les droits concurrents des autres et la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire doit également contribuer aux charges d’entretien et de conservation, selon la répartition fixée dans le règlement.
3.4 Travaux d’intérêt collectif en parties privatives
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, des travaux décidés en assemblée générale peuvent être réalisés dans les parties privatives si cela est justifié par l’intérêt collectif. Le copropriétaire concerné peut demander une indemnisation en cas de préjudice.
📌 Conseil pratique : Avant tout projet d’aménagement, vérifiez que les travaux sont compatibles avec le règlement. Certains travaux perçus comme « privés » peuvent avoir des implications collectives.
4. Modification du règlement de copropriété : conditions et procédure
4.1 Une modification strictement encadrée par la loi
La modification du règlement de copropriété ne peut être décidée que par l’assemblée générale des copropriétaires. Les règles de majorité dépendent de la nature de la modification : mise en conformité, usage, jouissance, destination…
4.2 Les règles de majorité applicables selon la nature du changement
Selon l’article 24 de la loi de 1965, les simples adaptations (suppression de clauses illicites, mise à jour réglementaire) sont votées à la majorité des présents ou représentés. Les changements affectant l’usage ou l’administration des parties communes nécessitent la majorité de l’article 26 (double majorité). Enfin, toute atteinte aux droits privatifs ou à la destination de l’immeuble requiert l’unanimité.
4.3 Formalisme et publication au fichier immobilier
Une fois adoptée, la modification doit être constatée par écrit (PV d’AG, acte authentique recommandé), puis publiée au fichier immobilier pour être opposable aux acquéreurs. En l’absence de publication, elle ne s’impose pas aux nouveaux copropriétaires, sauf reconnaissance expresse dans l’acte d’achat.
📌 Conseil pratique : Toute modification doit être préparée avec rigueur. Nous vous assistons dans la rédaction, la convocation, le vote et la publication pour garantir l’opposabilité du nouveau règlement.
5. Infractions au règlement : quelles sanctions ?
5.1 La responsabilité du copropriétaire fautif
Tout manquement au règlement engage la responsabilité contractuelle du copropriétaire. Cela peut concerner un usage interdit, des travaux non autorisés, ou une nuisance. Le syndic peut intervenir pour mettre en demeure le contrevenant, voire engager une procédure judiciaire.
5.2 L’action judiciaire du syndicat des copropriétaires
Le syndic, avec autorisation de l’assemblée, peut agir en justice pour faire respecter le règlement et obtenir des dommages-intérêts. En cas d’urgence, il peut aussi saisir le juge sans vote préalable.
5.3 L’action individuelle des copropriétaires
Un copropriétaire peut également agir seul pour faire cesser une infraction au règlement, sans avoir à démontrer un préjudice personnel, dès lors qu’il agit dans l’intérêt collectif.
5.4 Le cas spécifique du copropriétaire-bailleur
Le bailleur est responsable de plein droit des agissements de son locataire. Il peut être condamné, même s’il n’a pas commis lui-même l’infraction, avec un recours possible contre le locataire.
📌 Conseil pratique : Réagir rapidement en cas d’infraction évite l’aggravation du préjudice et renforce votre position juridique. Nous formalisons les démarches amiables ou contentieuses adaptées.
6. Pourquoi se faire accompagner par un avocat en copropriété ?
6.1 Anticiper les litiges : analyse juridique et audit du règlement
Nous réalisons des audits juridiques de règlements de copropriété afin d’identifier les risques ou blocages pour vos projets. Une analyse en amont permet de prévenir de nombreux litiges.
6.2 Encadrer les décisions collectives : préparation d’assemblées générales
De la rédaction des résolutions à leur vote sécurisé, nous accompagnons syndics et copropriétaires pour garantir la validité des décisions prises en AG.
6.3 Modifier le règlement : rédaction, vote et publication
Nous intervenons à chaque étape : préparation des projets, votes, rédaction d’actes, relation avec le notaire, et publication auprès du fichier immobilier.
6.4 Défendre vos droits face aux infractions
Nous engageons pour vous les actions amiables ou judiciaires nécessaires en cas de non-respect du règlement, d’atteinte à la destination de l’immeuble, ou de trouble anormal de voisinage.
6.5 Accompagner les copropriétaires bailleurs
Nous rédigeons vos baux dans le respect du règlement et intervenons si votre responsabilité est engagée pour des faits commis par vos locataires.
6.6 Représenter le syndicat ou un groupe de copropriétaires
Nous assistons les syndicats ou collectifs de copropriétaires dans leurs projets (division, scission, restructuration de lots, etc.) ou pour défendre les intérêts collectifs en justice.
📌 Conseil pratique : Être assisté par un avocat, c’est anticiper, sécuriser et défendre vos droits dans un environnement complexe. Notre accompagnement vous apporte une vision claire et une stratégie efficace.
En conclusion
Le règlement de copropriété est un outil essentiel qui structure la vie collective de l’immeuble. Bien le comprendre, c’est éviter les conflits, protéger vos projets, et garantir la pérennité juridique de votre bien. En tant qu’avocats en droit de la copropriété, nous sommes à vos côtés à chaque étape pour sécuriser votre situation et défendre vos intérêts.
