L’assemblée générale de copropriété est bien plus qu’une réunion annuelle obligatoire : c’est le cœur décisionnel de la copropriété. Chaque résolution adoptée peut avoir un impact direct sur la gestion de l’immeuble, la valeur de votre patrimoine ou encore votre responsabilité personnelle.
Dans notre pratique, nous rencontrons fréquemment des copropriétaires confrontés à :
- des votes irréguliers,
- des convocations non conformes,
- des résolutions contestables,
- ou simplement la préparation de décisions stratégiques.
👉 Maîtriser le fonctionnement juridique de l’assemblée générale est donc indispensable pour défendre vos droits et éviter les litiges.
1. Le rôle central de l’assemblée générale
La loi du 10 juillet 1965 définit l’assemblée générale comme l’organe souverain de la copropriété.
Elle décide de :
- la gestion de l’immeuble,
- l’entretien des parties communes,
- la défense des intérêts collectifs.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes.
📌 Conseil pratique : Vous disposez de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision irrégulière. Passé ce délai, vous perdez ce droit.
2. La convocation : une étape cruciale
La convocation marque le point de départ du processus décisionnel.
- Délai légal : au moins 21 jours avant la réunion
- Mode d’envoi : lettre recommandée ou tout moyen prévu au règlement
- Contenu : un ordre du jour clair et exhaustif
⚠️ Une convocation irrégulière peut entraîner la nullité des décisions, même sans préjudice démontré.
📌 Conseil pratique : Vérifiez toujours la régularité de la convocation. Un simple vice de forme peut suffire à annuler une résolution.
3. Le déroulement de l’assemblée générale
3.1. Lieu et modalités de participation
En principe, l’AG doit se tenir dans la commune de l’immeuble (Décret du 17 mars 1967, art. 13).
Depuis les réformes, la visioconférence et le vote à distance sont possibles, sous réserve d’un vote préalable.
3.2. Qui peut participer et voter ?
- Seuls les copropriétaires ou leurs mandataires votent.
- Un copropriétaire peut donner procuration à un tiers (conjoint, autre copropriétaire, etc.).
- La présence de tiers (experts, avocats, proches) est tolérée si elle ne perturbe pas le déroulement.
3.3. Le vote des résolutions
- Une feuille de présence est signée et permet de calculer les majorités.
- Les résolutions sont lues, débattues, puis votées.
- Les délégations de pouvoir sont possibles, mais toujours limitées et ponctuelles.
📌 Conseil pratique : Conservez toujours la feuille de présence et le procès-verbal : ce sont vos preuves en cas de litige.
4. Les décisions : comprendre les majorités
4.1. Les types de majorité
Selon l’importance de la décision, la loi prévoit 4 types de majorité :
- Article 24 (simple majorité) : décisions courantes
- Article 25 (majorité absolue) : actes importants
- Article 26 (double majorité) : décisions lourdes, représentant au moins 2/3 des voix
- Unanimité : changement de destination des parties privatives
📌 Conseil pratique : Une erreur de majorité peut suffire à annuler une décision.
4.2. Le mécanisme de la « passerelle »
Pour éviter les blocages, une résolution rejetée à la majorité absolue (art. 25) mais obtenant au moins 1/3 des voix peut être revotée immédiatement à la majorité simple (art. 24).
5. Contester une décision d’assemblée générale
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965).
Peuvent agir :
- les opposants,
- les absents non représentés,
- ceux empêchés irrégulièrement de voter.
👉 Les motifs peuvent être :
- un vice de forme (convocation, majorité, feuille de présence),
- un vice de fond (atteinte au règlement de copropriété, droits d’un copropriétaire).
6. Bonnes pratiques pour sécuriser vos assemblées
Une AG bien préparée évite bien des conflits. Nos recommandations :
- Relisez régulièrement le règlement de copropriété.
- Formulez des résolutions claires et juridiques.
- Anticipez les délais de convocation et d’inscription à l’ordre du jour.
- Conservez systématiquement les preuves (votes, convocations, procurations).
📌 Conseil pratique : Avant tout achat ou projet (travaux, location, changement d’usage), vérifiez toujours le règlement de copropriété.
FAQ – Assemblée générale de copropriété
1. Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?
Les copropriétaires opposants, absents non représentés ou empêchés de voter.
2. Quel est le délai pour contester une AG de copropriété ?
Vous disposez de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
3. Peut-on participer à distance à une AG de copropriété ?
Oui, sous réserve qu’un vote préalable ait autorisé la visioconférence ou le vote électronique.
4. Quelle majorité est nécessaire pour voter des travaux ?
Tout dépend de la nature des travaux : courants (article 24), importants (article 25) ou lourds (article 26).
5. Peut-on annuler une décision si la convocation est irrégulière ?
Oui, même en l’absence de préjudice démontré.
6. Un avocat peut-il assister à une assemblée générale de copropriété ?
Oui, à condition de ne pas perturber le déroulement ni influencer les votes.
Conclusion
L’assemblée générale de copropriété est un outil de gouvernance puissant, mais aussi une source fréquente de litiges.
👉 En cas de doute sur la régularité d’une décision, sur un vote contestable ou sur une convocation irrégulière, il est utile de demander conseil.
Cela vous permettra de protéger vos droits, d’éviter des décisions préjudiciables et de sécuriser vos investissements immobiliers.
