Un administrateur provisoire peut-il être désigné en cas de mésentente entre les copropriétaires ?

Non : la mésentente entre copropriétaires, « fût-elle sérieuse », ne suffit pas à elle seule à justifier la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. C'est ce que vient de réaffirmer la troisième chambre civile de la Cour de cassation par deux arrêts rendus le 1er octobre 2026 en formation de section et publiés au Bulletin (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-16.087, FS-B ; Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-13.593, FS-B).

La question est pourtant récurrente en pratique. Dans les petites copropriétés, et singulièrement dans celles à deux copropriétaires, le conflit personnel se mue vite en blocage institutionnel : assemblées houleuses ou désertées, comptes contestés, syndic bénévole accusé de partialité. La tentation est alors grande de demander au juge de « mettre la copropriété sous tutelle ». Les deux arrêts du 1er octobre 2026 rappellent que l'administration provisoire n'est pas un mode de règlement des conflits, mais un traitement des copropriétés en difficulté, et en précisent au passage le régime procédural : la communication de la demande au ministère public, exigée par l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967, ne s'impose ni en appel, ni pour une demande de remplacement de l'administrateur déjà désigné.

Après avoir rappelé le cadre légal (I) et la constance de la jurisprudence sur l'insuffisance de la mésentente (II), on analysera l'apport des deux arrêts (III) avant d'envisager les voies qui restent ouvertes aux copropriétaires en conflit (IV).

I. Le cadre légal : l'administration provisoire, traitement des copropriétés en difficulté

L'article 29-1, I, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne connaît que deux causes d'ouverture, alternatives : « si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ». Le texte ne mentionne ni la mésentente, ni le conflit, ni le dysfonctionnement des organes. Le critère est objectif et porte sur l'état du syndicat, non sur les relations entre ses membres.

Une mesure lourde. L'administrateur provisoire se substitue au syndic, dont le mandat cesse de plein droit et sans indemnité. Le juge peut en outre lui confier tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale (hors ceux visés aux a et b de l'article 26) et du conseil syndical. Sa mission ne peut être inférieure à douze mois (art. 29-1, I, al. 3). Lorsqu'il a reçu les pouvoirs de l'assemblée, les copropriétaires ne peuvent plus remettre en cause ses décisions, par exemple l'approbation des comptes et des budgets prévisionnels (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923). C'est une véritable dépossession des copropriétaires, ce qui explique le caractère restrictif de ses conditions.

Une saisine encadrée. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, ne peut être saisi que par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, le syndic, le maire, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, le préfet, le procureur de la République ou, si la copropriété a déjà fait l'objet de la procédure d'alerte des articles 29-1 A et 29-1 B, le mandataire ad hoc. La dimension d'intérêt général de la mesure se lit dans cette liste, qui associe les pouvoirs publics locaux et le parquet.

Un contrôle du ministère public. L'article 62-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience ». La Cour de cassation y voit une disposition d'ordre public dont la violation entraîne la nullité de l'ordonnance (Cass. 3e civ., 24 janv. 2001, n° 99-14.666, Bull. civ. III, n° 8 ; Cass. 3e civ., 13 sept. 2005, n° 04-15.768), mais elle en a déjà cantonné le domaine : la communication « doit intervenir lors de la désignation de l'administrateur provisoire et non lors du renouvellement de sa mission » (Cass. 3e civ., 11 oct. 2006, n° 06-10.791, Bull.). C'est dans cette ligne que s'inscrivent les deux arrêts du 1er octobre 2026.

À ne pas confondre. L'administrateur provisoire de l'article 29-1 n'est ni l'administrateur provisoire « intérimaire » que le président du tribunal judiciaire désigne sur requête, en application de l'article 47 du décret de 1967, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, ni l'administrateur ad hoc que le même président désigne en référé, sur le fondement de l'article 49 du même décret, en cas d'empêchement ou de carence du syndic (art. 18, V, de la loi, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019). La Cour de cassation veille à l'étanchéité des régimes : les règles de la sous-section du décret consacrée à l'administration provisoire de l'article 29-1, dont la communication au parquet, ne s'appliquent pas à la désignation fondée sur l'article 47 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-20.638 ; A. Lebatteux, Loyers et copr. 2023, comm. 122). Inversement, l'administrateur de l'article 47, qui exerce temporairement les fonctions de syndic, a qualité pour demander l'ouverture d'une administration provisoire de l'article 29-1 lorsqu'il constate que la copropriété est réellement en difficulté (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 19-23.301 ; A. Lebatteux, Loyers et copr. 2021, comm. 190). Ces institutions voisines diffèrent par leur fondement, la procédure, l'étendue des pouvoirs et la durée de la mission (v. infra, IV).

II. Une solution constante : la mésentente n'est pas une difficulté au sens de la loi

Les arrêts du 1er octobre 2026 ne constituent pas un revirement, mais l'affirmation, pour la première fois en termes aussi nets et dans un arrêt publié, d'une solution que la jurisprudence et la doctrine tenaient pour acquise.

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, la Cour de cassation avait déjà refusé à un copropriétaire la scission judiciaire de la copropriété prévue par l'ancien article 29-4 de la loi de 1965. Elle relevait que ce texte, placé dans la section « dispositions particulières aux copropriétés en difficulté », « exige la désignation préalable d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires si son équilibre financier est gravement compromis ou s'il est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble » et n'était donc pas applicable à une instance « fondée sur la seule mésentente entre copropriétaires » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 08-11.759, inédit). L'idée directrice était déjà celle-ci : les mesures lourdes du titre II de la loi (administration provisoire, scission, plan de sauvegarde) supposent des difficultés objectives de la copropriété, financières ou techniques. La mésentente, même profonde, n'est juridiquement pertinente que si elle se traduit par ces difficultés concrètes.

La doctrine (Mémento Gestion immobilière, Répertoire Dalloz de procédure civile, v° Administrateur provisoire) recense ainsi les indices habituellement retenus pour caractériser une copropriété en difficulté :

• un taux d'impayés rendant impossible le paiement des charges courantes ou des travaux indispensables ;
• l'incapacité du syndicat d'assurer la sécurité, l'entretien ou la conservation de l'immeuble ;
• une situation de gestion telle que le fonctionnement normal ne peut être rétabli sans intervention judiciaire.

Dans cette grille, le conflit entre copropriétaires n'est jamais une cause, tout au plus un symptôme ou un facteur aggravant. Le demandeur doit donc déplacer le débat : il ne s'agit pas de prouver que l'on ne s'entend pas, mais que la copropriété ne fonctionne plus. C'est exactement l'exercice auquel la SCI demanderesse dans l'affaire n° 25-16.087 a échoué.

La jurisprudence antérieure montre, a contrario, ce que le juge attend. L'équilibre financier a été jugé gravement compromis lorsque les comptes étaient débiteurs d'une dizaine de milliers d'euros, que des factures du même montant restaient impayées l'année suivante et que l'ascensoriste avait suspendu sa garantie (CA Nancy, 12 juin 2018, n° 16/02429). Et le conflit entre copropriétaires a bien pu fonder une administration provisoire, mais parce qu'il empêchait la conservation de l'immeuble : dans une espèce où le bâtiment était à ce point dégradé que seule sa démolition-reconstruction était envisageable, l'opposition de certains copropriétaires à la vente votée par l'assemblée créait un blocage justifiant la mesure (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 09-13.398, Bull.). La mésentente y était le véhicule de la difficulté légale, non son substitut. C'est précisément la nuance que l'incise « à elle seule » de l'arrêt du 1er octobre 2026 vient consacrer.

III. L'apport des arrêts du 1er octobre 2026

Les deux arrêts ont été rendus le même jour, par la même formation de section, après des débats tenus à la même audience du 7 juillet 2026. Leur publication conjointe traduit la volonté de la Cour de fixer, en une fois, les conditions de fond et de procédure de l'administration provisoire.

A. L'arrêt n° 25-16.087 : la mésentente « fût-elle sérieuse » ne suffit pas

Les faits. Une copropriété à deux copropriétaires, deux SCI, gérée par un syndic bénévole. L'une des SCI assigne le syndicat devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en désignation d'un administrateur provisoire. Elle invoque une mésentente grave, l'absence de trésorerie du syndicat (une saisie-attribution avait révélé un solde de zéro euro), le paiement des charges par l'autre SCI seule, le non-respect des règles comptables (art. 14-1 et 18 de la loi de 1965, art. 8 du décret du 14 mars 2005) et la réalisation de travaux sans vote de l'assemblée. La cour d'appel de Versailles (3 avr. 2025) rejette la demande.

Le moyen. La SCI soutenait, de manière habile, qu'une mésentente grave au sein d'un syndicat à deux voix justifie la désignation d'un administrateur provisoire « lorsqu'elle aggrave les difficultés financières du syndicat et entrave son fonctionnement régulier », et que la cour d'appel, en écartant la mésentente par une « pétition de principe », avait refusé d'en tenir compte pour apprécier le caractère gravement compromis de l'équilibre financier.

La réponse. La Cour de cassation rejette le pourvoi en deux temps. D'abord, elle approuve la cour d'appel d'avoir « à bon droit » retenu que « l'existence d'une mésentente, fût-elle sérieuse, entre les copropriétaires, ne constituait pas à elle seule un motif de désignation d'un administrateur provisoire au sens de l'article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 » (§ 9). Ensuite, elle constate que les juges du fond ont bien procédé à l'examen concret des deux conditions légales : copropriété assurée, travaux d'étanchéité réalisés, registre tenu à jour, comptes approuvés, assemblée convoquée, charges intégralement réglées par l'autre copropriétaire, clôture du compte bancaire non démontrée, aucune pièce relative à la conservation de l'immeuble (§ 10). La cour d'appel « a pu déduire de ces motifs qu'il n'était démontré ni que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait gravement compromis ni que celui-ci serait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble » (§ 11).

Ce qu'il faut retenir. Trois enseignements se dégagent.

1. La mésentente est hors du champ de l'article 29-1 : la formule « à bon droit » en fait une règle de droit soumise au contrôle de la Cour, et non une appréciation de fait.
2. L'incise « à elle seule » laisse ouverte la porte : la mésentente peut être prise en compte si elle produit l'une des deux difficultés légales. Mais c'est la difficulté qui est la cause, non le conflit.
3. L'appréciation des conditions légales relève du pouvoir souverain des juges du fond (« a pu déduire »), qui doivent toutefois la motiver concrètement. Un solde bancaire nul révélé par une saisie-attribution ne suffit pas lorsque les charges sont payées et l'immeuble entretenu : le juge regarde si la copropriété fonctionne, non si elle fonctionne bien.

L'arrêt est d'autant plus significatif qu'il concerne une copropriété à deux membres, configuration où la mésentente est, par construction, la plus paralysante : aucune majorité ne peut se dégager sans l'accord de l'adversaire. La Cour n'en fait pas une exception.

B. Le volet procédural : la communication au ministère public strictement cantonnée

Les deux arrêts tranchent chacun une question relative à l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967, dont le texte a été interprété à la lettre.

Pas de communication au procureur général en appel (n° 25-16.087, § 6). La SCI reprochait à la cour d'appel d'avoir statué sans que la cause ait été communiquée au procureur général. La Cour répond que « seule est exigée une communication au procureur de la République de la demande en désignation d'un administrateur provisoire formée devant le président du tribunal judiciaire, et non sa communication au procureur général près la cour d'appel saisie d'un appel de la décision rendue par le président ». La formalité est propre à la première instance ; l'article 62-3 n'institue pas une cause de communication obligatoire au sens de l'article 425 du code de procédure civile qui suivrait l'affaire à tous les degrés.

Pas de communication pour une demande de remplacement (n° 25-13.593, § 9). Dans la seconde affaire, une administratrice provisoire avait été désignée pour un syndicat principal et trois syndicats secondaires d'un immeuble de Nancy. Des copropriétaires en demandaient la révocation et le remplacement, en invoquant notamment l'absence de communication au parquet. La cour d'appel de Nancy (3 févr. 2025) avait rejeté la demande, relevant que l'administratrice n'avait pas excédé ses pouvoirs, avait rendu compte de sa gestion, rétabli le fonctionnement administratif et comptable, conduit les travaux urgents et cherché à « mettre fin au moins partiellement aux dissensions des organes de gestion ». La Cour de cassation juge que « la demande qui tend au remplacement d'un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1 précité n'est pas soumise à obligation de communication au procureur de la République ». Elle s'appuie sur la distinction opérée par l'article 29-1 lui-même entre la désignation (al. 1er), dont la saisine est réservée à des requérants qualifiés, et la modification, la prolongation ou la fin de la mission (al. 3), ouvertes à « un ou plusieurs copropriétaires » et au juge d'office.

Portée. Ce volet procédural prolonge une construction entamée de longue date. Après avoir érigé la communication au parquet en formalité d'ordre public sanctionnée par la nullité (2001), la Cour en avait exclu le renouvellement de la mission (2006), puis la désignation de l'administrateur intérimaire de l'article 47 du décret (2023). Les arrêts de 2026 en excluent l'appel et le remplacement : la formalité est désormais strictement attachée à la décision d'ouverture, celle qui fait basculer la copropriété dans le régime d'exception. La solution est favorable à la sécurité des décisions rendues : elle ferme deux moyens de pure procédure qui permettaient d'obtenir la cassation d'un refus ou d'un maintien d'administration provisoire sans débat sur le fond. Elle révèle aussi, en creux, que l'arrêt de Nancy illustre précisément ce que l'arrêt de Versailles exclut : l'administrateur provisoire peut légitimement œuvrer à apaiser les dissensions, mais c'est parce qu'il a été nommé pour une copropriété réellement en difficulté (fonctionnement administratif et comptable à rétablir, travaux de sécurité et d'accessibilité ignorés). La pacification est un effet de la mission, jamais sa cause.

IV. Quelles voies pour les copropriétaires en conflit ?

La fermeté de la Cour ne laisse pas les copropriétaires démunis. Elle les oblige à choisir l'outil adapté à la nature réelle du problème.

Trois observations complètent ce tableau.

La bonne qualification du conflit est décisive. L'arrêt n° 25-16.087 sanctionne d'abord un mauvais choix de fondement. Les griefs de la SCI (travaux hors AG, comptes contestés, budget non voté dans les délais) relevaient de l'action en nullité des résolutions, de la responsabilité du syndic ou du référé de droit commun, non de l'article 29-1. Plaider la « copropriété en difficulté » pour obtenir ce que ces voies permettaient expose à un rejet, et à une condamnation au titre de l'article 700.

La mésentente redevient pertinente dès qu'elle produit un blocage objectif. Dans une copropriété à deux membres, l'impossibilité de réunir une majorité pour voter le budget, approuver les comptes ou désigner un syndic est un fait vérifiable, qui peut être établi par les procès-verbaux successifs. C'est ce fait, et non l'hostilité des parties, qui ouvre les voies des articles 47 (requête) ou 49 (référé) du décret, ou la saisine aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc lorsque les comptes n'ont pas été approuvés depuis deux ans. Et si ce blocage finit par empêcher le paiement des charges ou l'exécution des travaux de conservation, il fera basculer la copropriété dans le champ de l'article 29-1 : l'incise « à elle seule » de l'arrêt du 1er octobre 2026 réserve expressément cette hypothèse.

La forme de la saisine n'est pas indifférente. Lorsque la demande fondée sur l'article 29-1 émane de copropriétaires, elle doit être formée par assignation délivrée au syndicat, la voie de la requête étant réservée au syndic et à l'administrateur de l'article 47 après consultation du conseil syndical (art. 62-2 du décret) ; l'ordonnance obtenue sur requête d'un copropriétaire encourt la rétractation (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-12.533). Une fois désigné, l'administrateur notifie l'ordonnance à tous les copropriétaires (art. 62-5 du décret) ; l'omission de cette formalité n'affecte pas la validité de la désignation, mais empêche le délai de recours de courir (Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-20.169 ; P.-E. Lagraulet, IRC n° 677, avr. 2022). Et dans les copropriétés que le conflit a privées de syndic, le chemin le plus sûr passe souvent par l'administrateur intérimaire de l'article 47, qui, ayant les pouvoirs du syndic, pourra lui-même solliciter la « conversion » de sa mission en administration provisoire de l'article 29-1 s'il constate que le syndicat est effectivement en difficulté (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 19-23.301).

Conclusion

L'administration provisoire de l'article 29-1 est un régime de sauvegarde de l'immeuble et des finances du syndicat, non un arbitrage des querelles entre copropriétaires. Les arrêts du 1er octobre 2026 le disent sans détour : la mésentente, « fût-elle sérieuse », ne suffit pas, et le juge doit vérifier concrètement l'une des deux conditions légales. En cantonnant par ailleurs la communication au ministère public à la seule demande initiale de désignation formée devant le président du tribunal judiciaire, la Cour sécurise les décisions rendues et recentre le contentieux sur le fond.

Pour le praticien, la leçon est double. Avant d'agir sur le fondement de l'article 29-1, il faut réunir les preuves objectives de la défaillance du syndicat : état des impayés, relevés bancaires, mises en demeure impayées, devis de travaux de conservation non exécutés, rapports d'expertise ou arrêtés de péril. À défaut, c'est vers le mandataire ad hoc des articles 29-1 A et 29-1 B, désormais ouvert lorsque les comptes n'ont pas été approuvés depuis deux ans, vers l'administrateur provisoire ou l'administrateur ad hoc des articles 47 et 49 du décret de 1967, ou vers les actions en nullité et en responsabilité, qu'il convient de se tourner. La mauvaise entente se traite par le droit commun ; seule la copropriété en difficulté relève du régime d'exception.